Продажа квартиры по доверенности

Важная информация в статье на тему: "Продажа квартиры по доверенности". Узнать самые актуальные данные по теме в 2020 году, а также спросить о нюансах вы можете у дежурного консультанта.

Продажа квартиры по генеральной доверенности — риски

В то время, когда происходит продажа квартиры по доверенности риски покупателя очень разнообразны. В некоторых случаях покупатель в результате может и не получить квартиру, и лишиться своих денег. Для того чтобы уменьшить возможные риски, нужно понимать их природу возникновения и разбираться в их возможных разновидностях. В частности, важно заметить, что правильный выбор доверенного лица — это важнейший фактор, позволяющий снизить риски. Иногда использования доверенности избежать невозможно, однако прибегать к такому способу нужно по возможности как можно реже.

Сделки по доверенности

Покупка или продажа квартиры является значительным событием в жизни человека. И дело тут не только в том, что речь идёт о достаточно большой сумме. Часто это означает улучшение жилищных условий, новую жизнь для своей семьи. Вместе с тем этот процесс достаточно сложен и для его проведения требуется не только достаточная квалификация, но и опыт.

Хотя было бы более надёжным всё оформить и сделать самому, иногда не менее разумным выглядит обращение к более знающему человеку.

Это является одной из причин продаж по доверенности. Есть и другая причина. Иногда у продавца просто нет возможности лично встретиться с покупателем для проведения сделки. Это возможно в тех случаях, когда продавец уже выехал в другой город или он, например, находится на длительном лечении в больнице. Поручить дело своему представителю в этих и подобных ситуациях могло бы быть разумным шагом.

Речь в таких случаях также может идти:

  • о заключённых;
  • о военнослужащих;
  • о моряках в рейсе;
  • о больных, которые находятся на длительном излечении;
  • о людях, которые находятся в учреждениях социальной защиты;
  • о других аналогичных случаях.

Однако было бы естественно постараться понять, насколько рискованно доверять своё имущество другому человеку, насколько высоки риски в данной ситуации и можно ли их снизить в какой-то степени?

Что такое доверенность

Сначала нужно уточнить, что конкретно представляет собой доверенность. Её использование регламентируется статьями 185, 186, 187, 188 и 189 Гражданского кодекса РФ. Речь идёт не просто о документе, на котором стоит подпись доверителя. Он должен быть написан на специальном бланке и быть нотариально заверенным.

Но всё же наиболее частый случай — это использование нотариального заверения.

Что оно из себя представляет:

  1. Использование специального бланка.
  2. Подпись нотариуса.
  3. Печать нотариуса.

Если говорить о времени действия документа, то в нём имеется дата составления и срок его действия. Интересно, что тот, кто эту доверенность выдавал, может обратиться к нотариусу и оформить аннулирование этой доверенности.

Кому её можно выдавать? Это может быть любой человек. Действие доверенности не может быть больше, чем три года.

Риски

Таким образом организованные сделки являются довольно рискованными. Причём риски могут быть связаны с различными лицами, которые имеют отношение к процессу продажи квартиры.

Здесь может идти речь:

  • о продавце квартиры;
  • о его доверенном лице;
  • о покупателе;
  • о риелторской конторе, которая обслуживает эту сделку;
  • о родственниках продавца;
  • о других лицах.

Далее будут подробно рассмотрены разного рода мошеннические схемы, которые могут встретиться на практике.

При заключении подобных сделок нужно быть очень внимательным на всех этапах их оформления. Если же есть возможность участвовать в сделке лично, то это был бы не такой уж плохой вариант.

В частности, нужно заметить, что когда нотариус производит оформление доверенности, в его обязанности не входит устанавливать факт подлинности предъявляемых ему документов. Если не имелось явных признаков, которые бы насторожили его, он произведёт оформление.

Возможные мошеннические схемы

К сожалению, различных рисков в рассматриваемой ситуации существует немало. Следует привести некоторые из возможных вариантов.

Упомянутый вариант, связанный с нотариусом, не ограничивается указанным способом. Кроме использования украденного паспорта и похожего человека, мошенники могут просто сделать поддельный паспорт с нужной им фотографией и провести сделку по продаже недвижимости. Возможна и такая ситуация, когда нотариус сознательно участвует в этой сделке с жильём.

Не стоит забывать, что продажа с использованием доверенности, как правило, осуществляется людьми, которые либо находятся достаточно далеко, либо длительное время изолированы по тем или иным причинам. Поэтому важно и то, что проконтролировать продажу у них вряд ли получится, и то, что часто в роли продавцов в подобных ситуациях выступают люди с трудной судьбой. Это могут быть лица преклонного возраста, а также не исключено, что речь может идти о больных людях (в физическом или психическом плане).

Как снизить вероятность таких проблем? Что нужно для этого делать? Обнаружить такие злоупотребления достаточно сложно, вряд ли для этого существует универсальный рецепт. Однако если такое всё же случилось, нужно обратиться в суд. Только он после тщательного изучения всех обстоятельств дела может принять решение об аннулировании этой продажи.

Какие последствия могут быть в таких случаях? Если суд решить аннулировать сделку, она должна быть возвращена к первоначальному состоянию.

То есть:

  • квартира перейдёт к прежнему хозяину;
  • деньги должны быть возвращены.

Если с первым пунктом всё более или менее понятно, то по второму пункту возможны проблемы. Прежде всего нужно учесть, что деньги от покупателей попали к мошенникам. А значит вряд ли их смогут найти. Может быть и такая ситуация, когда покупатели участвуют в афёре и быстро перепродадут квартиру третьим лицам, что ещё более усложнит ситуацию. Интересно, что возврат денег должен осуществить продавец, который в рассматриваемой ситуации денег на самом деле не получал.

Здесь хотелось бы подчеркнуть важный момент. Иногда для того чтобы уменьшить сумму налогов, оплату производят наличкой, отражая в договоре меньшую сумму, чем была на самом деле. После рассмотрения дела будет возвращена именно та сумма, которая была указана в договоре. Остальные деньги отданы не будут.

Теперь нужно упомянуть о тех рисках, которые могут быть связаны с самим продавцом. Не исключена ситуация, когда доверенность выдана, но тот, кто её оформил, является недееспособным лицом. В результате этого сделка по продаже квартиры окажется недействительной и может быть оспорена по суду. Близкий к этому случай происходит тогда, когда этот документ выписывает психически больной человек, которого суд не признал недееспособным. Без решения суда такой факт не будет иметь место, формально сделка будет законной, но впоследствии вполне возможно на этой почве судебное разбирательство в связи с сомнительностью проведённой сделки. Имеет смысл также упомянуть, что иногда недееспособным может оказаться и держатель доверенности.

Если же продавец вполне дееспособный, то он тоже может создать существенные проблемы при продаже квартиры.

Читайте так же:  Как происходит защита прав потребителей услуг

Таким образом будет заключена покупка квартиры по доверенности, которую обе стороны будут считать законной, но которая на самом деле не имеет силы из-за отозванной доверенности.

Возможен ещё один вариант. Он не так широко распространён, но всё же вполне возможен. Дело в том, что действие доверенности прекращается со смертью доверителя. Если в указанный период сделка была заключена, то она становится недействительной, а квартиру получают наследники и распределяют между собой в установленном законом порядке.

Если доверитель прибегнул к такой сделке, но затем пропал без вести, деньги за квартиру зависнут у его представителя. В том случае, когда его через суд сочтут умершим, деньги формально должны будут быть переданы наследникам, однако вполне возможен и такой вариант, что к этому времени их уже сложно будет найти.

Риски, которые непосредственно несёт продавец

Когда выдаётся упомянутый документ, речь фактически идёт о передаче довольно существенных прав, но не о передаче обязанностей. Предположим, продажа квартиры произошла, а деньги получены доверенным лицом. Значит ли это, что всё прошло хорошо? Нет, поскольку всё ещё не закончилось. Необходимо передать полученную сумму лично продавцу. И в этой ситуации уже возможны самые разные варианты. Тут могут скрыться с деньгами, поменять место жительства, передать деньги третьим лицам уже в уплату собственных долгов. Даже возможна и такая ситуация, когда представитель продавца стал жертвой мошенников и лишился всех денег, которые были получены за продажу квартиры.

Что можно сделать в ситуации такого рода? Конечно, первостепенную важность имеет правильный выбор того, кому продавец доверит продажу. Но если в итоге деньги пропали, придётся обращаться в суд. Конечно, скорее всего, судебная инстанция примет решение о том, что продавец имеет право на получение своих денег.

К сожалению, практически реализовать это можно при наличии трёх существенных условий:

  1. Это лицо является дееспособным.
  2. Известно, куда, в конце концов, делись деньги.
  3. Местонахождение данного человека известно.

Одним из вариантов, который существенно снижает риск возникновения проблем, является отказ от представительства по генеральной доверенности сразу на все необходимые действия.

Риски для покупателя

Конечно, посмотреть на данную ситуации возможно также и с точки зрения рисков лица, которое осуществляет покупку указанной квартиры. В случае какого-либо мошенничества покупатель, купив жильё, лишится его, а получение денег обратно — это далеко не простая вещь. Предположим, мошенник должен вернуть деньги из-за недействительности сделки и суд обязал его сделать это. Что может произойти впоследствии? Доказать, что деньги находятся у него довольно сложно.

Поэтому в большинстве случаев, речь пойдёт об изъятии у мошенника:

  • имущества;
  • сбережений.

При этом и того и другого у него просто может и не быть. В результате деньги возвращены не будут. Не стоит забывать, что они могли быть на самом деле уже потрачены или отданы в уплату имеющихся долгов.

Поэтому при продаже квартир по доверенности остаются довольно существенные риски. Если такая возможность есть, лучше таким образом недвижимость не покупать.

Другие виды рисков

В некоторых случаях в мошенническую сделку может быть вовлечён представитель риелторской фирмы. Иногда это можно предположить на основе того, что он торопит подписание итоговых документов и оплату, препятствует контактам между сторонами или не даёт возможности встретиться непосредственно с продавцом квартиры. Если описанные здесь признаки имеют место, лучше держаться подальше от таких людей.

Совсем необязательно прибегать к мошенническим схемам, если есть возможность оказать на продавца психологическое давление. Для этого злоумышленнику достаточно просто со временем войти в доверие к будущему продавцу и убедить его совершить продажу принадлежащей ему недвижимости. Это может подействовать на пожилых, одиноких, подавленных людей. Речь может идти и просто о неопытных людях или о тех, кто не имеет достаточных знаний в данной сфере. Если их удалось склонить к продаже, то они окажутся в итоге не только без квартиры, но и без денег, которые были получены в её оплату. Единственный вариант дальнейшего развития событий — обратиться в суд.

А это, в свою очередь:

  • затраты;
  • трата своих нервов;
  • время на проведение судебного процесса;
  • риск получения отрицательного судебного решения.

Иногда может быть так, что сделка проведена, но продавец утверждает, что его подпись подделана. Здесь почерковедческая экспертиза вряд ли даст стопроцентно надёжный результат. А это у суда может создать сомнения и он может принять решение в такой ситуации в пользу продавца.

Источник: http://zhiloepravo.com/vopros/prodazha/kvartiry-doverennosti-riski.html

Можно ли продать квартиру по доверенности без присутствия собственника

Здравствуйте. Да, по закону можно продать квартиру по доверенности и собственникам необязательно присутствовать на сделке, сборе и подаче документов. Все это указано в ст. 182 и ст. 185 ГК РФ, п. 4 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости. Собрать документы, подписать договор купли-продажи и подать его на регистрацию сможет и доверенное лицо (представитель). Доверенность обязательно должна быть составлена и удостоверена у нотариуса — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ.

Может ли продавец оформить доверенность на самого покупателя? Покупатель не имеет право подписывать договор купли-продажи за продавца, даже если у него будет на это доверенность. Покупатель и продавец не могут быть в одном лице — п. 3 ст. 182 ГК. Продавец может оформить доверенность на покупателя только на сбор документов и подачу договора купли-продажи на регистрацию, но не на его подписание.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Доверенность может оформить любой нотариус, даже с другого региона (области, края и т.п.) — ст. 40 Основ о нотариате. Доверенному лицу необязательно присутствовать у нотариуса. Собственнику достаточно подать нотариусу оригинал своего паспорта, копию паспорта доверенного лица и копию какого-либо правоустанавливающего документа на квартиру — свидетельства о регистрации собственности или выписки из ЕГРН. Доверенность можно оформить как на продажу конкретной квартиры, так и на совершение любых сделок гражданско-правового характера, представление интересов в любых инстанциях и т.п. В общем, в доверенности можно указать четкий список полномочий в отношении конкретной недвижимости. Нотариус все подскажет.

Доверенность стоит от 1 200 — 2 000 рублей и оформляется в течение 10 — 30 минут. В доверенности можно указать срок ее действия — ст. 190 ГК РФ. Если срок не указать, то она действует 1 год — п. 1 ст. 186 ГК РФ.

Что делать если собственник квартиры в другом городе/регионе? Доверенное лицо отправляет на электронную почту собственника скан или фото своего паспорта и правоустанавливающего документа на квартиру. Собственник их распечатывает и оформляет у своего местного нотариуса доверенность, прихватив свой паспорт. Потом нужно отправить оригинал доверенности почтой или любой курьерской службой.

Читайте так же:  Начисление больничного проводки

В завершении

На практике не все покупатели рассматривают квартиру, которая продается по доверенности. Бывают ситуации, когда доверенность поддельная. Или недобросовестные граждане обманом или угрозами заставляют собственников оформлять доверенность на продажу квартиры, а их самих отправляют в психушку или деревни. Чаще всего нотариус при этом в сговоре. Такие махинации чаще всего проводят с пенсионерами и алкоголиками. К сожалению, такова реальность.

Что можно сделать? Советую собственнику лично встретиться с покупателем или хотя-бы пообщаться по видеозвонку, например, по скайпу. Покупателю нужно подробно объяснить причину продажи по доверенности и ответить на все интересующие вопросы. В общем, убедить покупателя, что перед ними действительно собственник и он хочет продать квартиру.

Прочтите другие статьи по теме:

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-po-doverennosti-bez-prisutstvija-sobstvennika

Можно ли по доверенности от продавца продать квартиру самому себе

Здравствуйте. Покупатель не сможет продать квартиру самому себе, даже если у него есть на это доверенность от продавца. Без разницы это генеральная доверенность или обычная. Покупатель не имеет право подписывать за продавца договор купли-продажи квартиры. Это прямо указано в п. 3 ст. 182 ГК РФ — представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Такую сделку купли-продажи приостановят — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Покупатель по доверенности от продавца может только собрать документы, подать договор купли-продажи на регистрацию и после забрать его, но не подписывать.

Что делать? Продавцу придется оформить доверенность на любого другого человека, кроме покупателя — ст. 185 ГК РФ и п. 4 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости. Доверенность можно оформить как на продажу квартиры, так и на совершение любых сделок гражданско-правового характера, представление интересов в любых инстанциях и т.п. Нотариус все подскажет.

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Доверенность может оформить у любого нотариуса, даже с другого региона (области, края и т.п.) — ст. 40 Основ о нотариате. Доверенному лицу необязательно присутствовать у нотариуса. Собственнику (продавцу) достаточно подать нотариусу свой паспорт, копию паспорта доверенного лица и копию правоустанавливающего документа на квартиру — свидетельства о регистрации права собственности или выписки из ЕГРН.

Доверенность стоит 1 200 — 2 000 рублей и заверяется в течение 20 — 30 минут, зависит от загруженности нотариуса и его помощника. В доверенности можно указать срок ее действия — ст. 190 ГК РФ. Если срок не указывать, то она действует 1 год — п. 1 ст. 186 ГК РФ.

Если собственник квартиры в другом городе/регионе — доверенному лицу достаточно отправит продавцу по электронной почте скан или фото своего паспорта + правоустанавливающего документа на квартиру. Собственник нужно их распечатать и обратиться к своему местному нотариусу. Потом нужно отправить оригинал доверенности почтой или любой курьерской службой. Инструкцию взяла отсюда.

Обязательно ознакомитесь со другими статьями по теме:

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/prodazha/mozhno-li-po-doverennosti-samomu-sebe

Оформление договора купли-продажи квартиры по доверенности

Покупка недвижимости хоть и дорогостоящая процедура, но одна из самых распространенных между гражданами РФ. По закону Российской Федерации данный вид договора должен быть составлен продавцом и покупателем. Существуют случаи, когда одна из сторон или обе не имеют возможности действовать или присутствовать при проведении данной сделки лично, тогда они прибегают к составлению доверенности. Что собой являет договор купли-продажи квартиры по доверенности, какие особенности и нюансы стоит учитывать рассмотрим далее.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Процедура продажи квартиры по доверенности регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. В данном кодексе есть нормативно-правовая база, которая регулирует данную сферу. Основными статьями, которые используются являются:

  • статьи 454-491 ГК РФ – расписаны общие сведения о самой процедуре купли-продажи недвижимости в Российской Федерации;
  • статьи 549-558 ГК РФ – расписаны условия, на которых происходит продажа недвижимости;
  • статьи 182-189 ГК РФ – расписаны основные моменты, которые связаны с доверенностью при купли-продаже недвижимости.
Видео (кликните для воспроизведения).

А также данные процессы регулирует и Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним».

На сегодняшний день процедуру купли-продажи квартиры можно оформить через поверенного. Для этого гражданину необходимо оформить доверенность на его лицо для проведения данной сделки от имени собственника документа.

Как продать квартиру по доверенности без собственника? Пошаговая инструкция

Для того чтобы продать квартиру по доверенности без личного присутствия собственника необходимо понимать, что данный процесс имеет определённый порядок действий.

Для начала гражданину необходимо будет составить доверенность на имя поверенного. На основании данного документа гражданин сможет осуществлять прописанные деяния от имени собственника доверенности.

В самой доверенности необходимо точно и максимально внимательно прописывать полномочия, которыми гражданин наделяет доверенное лицо.

В самой доверенности должна быть следующая информация:

  1. дата написания и выдачи доверенности;
  2. данные о доверителе и представителе – паспортные данные и контактная информация;
  3. описание недвижимости, на которую оформляют доверенность;
  4. перечень полномочий;
  5. нотариальное заверение документа.

В случае, если покупатель и продавец действую от лиц представителей по доверенностям стоит помнить, что это не может быть одно лицо.

Следующим этапом будет оформление договора.

Договор купли-продажи недвижимости составляется сторонами. В нём обязательно должны быть прописаны все условия сделки, обязательно прописывается цена и условия, на которых происходит купля-продажа квартиры.

На следующем этапе стороны подают договор и пакет документов в регистрационный орган власти для того, чтобы зафиксировать факт передачи права собственности от одного лица к другому. При этом лицо, которое занимается процессом имеет полное право подписывать документы от лица собственника доверенности.

Стоит отметить, что все права, которые будут получены в ходе заключения сделки будут относиться только к собственнику доверенности.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Какие документы понадобятся

При проведении процедуры купли-продажи квартиры по доверенности необходимо собрать следующий пакет документов, который затем будет предоставлен в регистрационный орган, а также, который необходим для заключения договора:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • паспорта покупателя и продавца;
  • технический и кадастровый паспорта;
  • выписка из ЕГРН;
  • выписка из домовой книги;
  • доверенность на имя представителя;
  • заключение эксперта по оценке имущества;
  • если одним из совладельцев является несовершеннолетнее лицо, то разрешение из органов опеки и попечительства;
  • согласие на проведение процедуры от супруга или супруги;
Читайте так же:  Что такое справка о составе семьи и где ее взять

Доверенность на куплю-продажу квартиры

Согласно российскому законодательству существует несколько видов доверенностей, которые различаются непосредственно полномочиями, которые будут закреплены за гражданином:

  • генеральная доверенность – это документ, который предоставляет доверенному лицу широкий спектр возможностей проведения сделок. Данная доверенность предоставляется в том случае, если собственник не желает или не может принимать участие на каждом из этапов проведения сделки. Доверенное лицо имеет законное право полностью доводить до конца всю процедуру оформления. Генеральная доверенность должна иметь перечень полномочий и срок действия.
  • Разовая доверенность – это документ, который даёт право и возможность доверенному лицу лишь на разовую процедуру. Как правило, её оформляют для того, что доверенное лицо подготовил весь пакет документов.

Кто платит налог

Согласно законодательству налог на прибыль платит покупатель недвижимости. Он будет составлять 13% от указанной в договоре стоимости недвижимости.

Риски для покупателя

Стоит учитывать, что каждая из сторон имеет свои риски при заключении договора купли-продажи квартиры по доверенности. Основным риском для покупателя является то, что договор может быть признан недействительным и тогда вся сделка будет аннулирована. В результате чего её могут аннулировать? Если:

  1. Доверенность была просрочена на момент заключения договора.
  2. В полномочия доверенного лица не входила продажа квартиры.
  3. Доверенность была ранее отозвана.

Покупателю стоит быть внимательным, поскольку продажа и покупка квартиры по доверенности всегда имеет больше рисков.

Риски для продавца

Основным риском для продавца является то, что доверенное лицо может оказаться мошенником. В данном случае продавцу необходимо будет обратиться в суд и отозвать доверенность, а также признать сделку недействительной. Продавцу стоит быть аккуратным при составлении и оформлении доверенности, поскольку он даёт право другому гражданину распоряжаться его волей.

Источник: http://estatelegal.ru/nedvizhimost/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-po-doverennosti/

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Продажа квартиры очень ответственный шаг, требующий серьезного подхода к проведению сделки. Но не всегда лицо, желающее реализовать свою собственность, может присутствовать при совершении сделки, тогда осуществляется продажа квартиры по доверенности. В этом случае совершение всех действий ложится на иное лицо, которое указывается в документе.

Реализация недвижимости по доверенности

Гражданским Кодексом РФ возможна передача прав от одного лица к другому на совершение определенного ряда действий, например, продажи имущества или его приобретения, данное действие оформляется в соответствии со ст.185 ГК РФ. Составленный документ называется доверенностью, которая в ряде случаев требует заверение нотариусом. Все доверенности оформляются в письменном виде и подписываются доверителем.

Что касается купли продажи имущества, то документ составляется в присутствии нотариуса, которые перед тем, как подписать его должен сверить информацию, указанную в содержании и имеющуюся в наличии, то есть сверить документы, паспорта, номер свидетельства о собственности и т.д. Так же на нотариуса ложиться ответственность на подтверждение состояния доверителя, отдает ли тот ответственность своим действиям, не заставляют ли его написать доверенность и т.д.

Виды доверенности

Доверенности бывают различными, в РФ выделяются несколько видов документа, составление которого позволит гражданам совершать какие-либо действия от другого лица.

Человек в праве выбрать самостоятельно какого вида бумага будет составлена:
  • единовременная, то есть одноразовая, дает возможность проводить действия в отношении оформления прав на недвижимость. Данная форма документа имеет период действия, который указывается в нем же. Как правило он составляет не более трех месяцев;
  • специальная, как правило, составляется для возможности передать лицу право на совершение каких-либо юридических действий, получение бумаг и т.д.
  • доверенность генеральная, дает право на более обширные полномочия в отношении собственности. Период ее действия обычно достаточно долгий и только она дает право совершать действия с квартирой или несколькими. В тексте бумаги указываются конкретные полномочия, которыми наделено доверенное лицо. Документ обязательно заверяется в нотариальной конторе.

Самый длительный период действия доверенности составляет три года, но в случае если он не указывается в документе, то следует приравнивать его к одному году исчисление которого начинается со дня подписания.

ВАЖНО . оформлять генеральную доверенность стоит внимательно, четко прописывая все пункты и полномочия доверенного лица, а то по неосторожности можно остаться без квартиры.

Риски для покупателя

Собираясь купить квартиру, которую продают по доверенности стоит быть очень осторожными.

Для покупателя важно убедиться:
  • в том, что реальный владелец жилья действительно продает свою квартиру;
  • важно удостоверится в дееспособности владельца;
  • не оказывается ли давление на доверителя со стороны третьих лиц, то есть по собственной ли воле он написал доверенность.
Риски покупателя при приобретении недвижимости по доверенности включают в себя такие моменты как:
  • документ, доверенность не имеет никакой законной силы, так как был подделан;
  • бумага была составлена с указанием данных украденного или поддельного удостоверения личности;
  • возможен вариант, когда нотариус и мошенник, выступающий в качестве доверенного лица работают совместно;
  • на владельца оказывалось давление, в результате чего он подписал доверенность;
  • отмена доверенности не за долго до совершения сделки;
  • не исключена ситуация, когда доверитель на момент заключения сделки, оказывается безвестно пропавшим или умершим. После смерти собственника становиться наследодателем, то есть наследники владельца имеют право на проданную собственность;
  • также после того как сделка будет проведена есть вероятность того покупатель окажется в неприятной ситуации, таковой может стать заявление со стороны собственника о том, что доверенность была написана им в состоянии неадекватности. В таком случае ст.188 ГК РФ предусмотрен перечень ситуации, которые являются основаниями для аннулирования доверенности.

Любой из вариантов приведет к тому, что сделку можно будет оспорить как собственнику, так и его родственникам. Обращение в суд приведет к тому, что сделка будет аннулирована, а покупка возвращена владельцу или родственникам. При подобной ситуации покупатель рискует не только потерять приобретенное жилое помещение, но и денежные средства уплаченные и вложенные в него.

Для продавца

Решаясь продать квартиру через доверительное лицо, продавец рискует не меньше покупателя.

Риски продавца возникают при таких обстоятельствах:
  • лицо, на которого написана доверенность, имеет отклонение психологического характера, которые не ярко выражены, то есть сразу не заметны;
  • или же не имеет необходимых знаний, что не позволяет ему выполнить свои обязанности в соответствии с законом;
  • человек, на которого выписана доверенность, является мошенником.
Бывают случаи, когда владелец жилья вообще не знает, что его собственность выставлена на продажу по доверенности:
  • такое возможно если составленная доверенность является поддельной;
  • или мошенник, выдав себя за владельца имея его документ об удостоверении личности на руках составляет и нотариально заверяет доверенность на продажу.

Чаще всего граждане сталкиваются с мошенниками, которые обманным путем предлагают выписать на них доверенность на недвижимость и затем, реализовав ее, пропадают с полученными за нее средствами.

Читайте так же:  Как составить претензию о непоставке товара в срок

ВНИМАНИЕ . У доверителей иногда возникает вопрос, кто платит налог при продаже квартиры по генеральной доверенности. Закон не освобождает доверителя от налоговых выплат единственное, что внести сумму может доверенное лицо, в случае если это прописано в доверенности.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Договор купли продажи по доверенности

Итак, решаясь приобрести квартиру по доверенности следует правильно составить документ, образец договора о продаже выглядит примерно так же, как и при обычной сделке купли продажи:
  • документ начинается с указания информации о том, как называется документ («по доверенности» не пишется), далее место, в котором сделка будет проводиться и дата ее совершения;
  • далее пишется информация об участниках сделки ФИО, полная информация о владельце (где, когда родился, гражданство, паспорт) ФИО лица которому выписана доверенность паспорт и т.д. также данные о доверенности ее номер и дата составления;
  • полная информация об объекте реализации, указываются все имеющиеся документы;
  • потом стоимость и способ расчета;
  • в следующем пункте указывается факт проведения сделки в соответствии с пунктами ГК РФ ст. 551, указываются также данные о том, что прописанные на площади лица были выписаны и т.д.
  • последним пунктом стороны ставят свои подписи.

Документ заполняется в трех экземплярах.

Можно ли приобрести по доверенности с использованием ипотеки?

Приобретение жилья часто осуществляется при помощи ипотечного кредита, что делать если квартира понравилась, но продается по доверенности. Можно ли купить такое жилье в ипотеку?

Для того чтобы оформить недвижимость:
  • стоит заранее получить положительное решение о выдаче займа от банковской организации;
  • собрать все требующиеся бумаги для того чтобы банк мог установить размер суммы, которую может выдать;
  • после можно составлять договор купли продажи, который носит предварительный характер
  • подписание кредитного документа;
  • последним действием является перевод средств на счет продавца.

Так как работа с имущество по доверенности несет определенные риски, поэтому банковские организации могут потребовать личное присутствие на сделке владельца недвижимости.

ВАЖНО . Но при такой сделке риски покупателя сводятся к минимуму, так как сотрудники банка (юристы, служба безопасности) перед проведением такой сделки досконально проверяют подлинность предоставленных документов, в том числе доверенности и само доверенное лицо. При малейшем подозрение на неправомерность действий заключение сделки будет отменено.

Возможность избежать проблем

Что делать если жилье понравилось, имеет отличную цену, место расположение и кучу других плюсов, но продается по доверенности? В этом случае стоит подстраховаться, обратив внимание на наличие требований соблюдение, которых будет говорить насколько действия со стороны поверенного законны.

Для того чтобы избежать возможных проблем при покупке по доверенности следует обратить внимание:
  • на сроки действия имеющейся доверенности, в случае если он не указан, то считается что она годна только год. В этом случае внимание следует обратить на дату выдачи так же на документе должна стоять роспись и печать заверившего документ нотариуса;
  • также следует проверить информации о заверившем документ нотариусе, через портал Федеральной нотариальной палаты следует связаться с ним и уточнить информацию о доверенности и действительно ли она была им подписана;
  • при сделке по доверенности стоит привлечь к работе нотариуса и риелтора они помогут проверить квартиру на юридическую чистоту. То есть, нет ли на жилье арестов, обременений, количество лиц, зарегистрированных на площади и их возраст. По мимо сведения о квартире также необходимо уточнить о дееспособности владельца и его место нахождении жив ли он;
  • необходим личный контакт с владельцем жилья, это поможет исключить факт того что доверенность поддельная или не была подписана под давлением. Если встретится невозможно, например, по причине того, что собственник живет за границей, то вполне можно пообщаться по скайпу.

Важно сверить информацию, о документах предоставленную в доверенности и имеющиеся в наличии бумаги. Паспорта собственника и доверенного лица данные о них должны совпадать с указанной в документе информации.

Прежде чем приобрести квартиру по доверенности, следует учесть все возможные риски, лучше конечно поискать другой вариант, но иногда такая квартира слишком выгодно смотрится на фоне других. Для того чтобы, свести к минимуму возможные риски, следует обратиться за помощью к юристу, риелтору они помогут проверить юридическую чистоту жилой площади, оригинальность предоставленных документов, а также грамотно составят договор купли-продажи для такого случая.

Источник: http://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-doverennosti

Как обезопасить сделку при продаже квартиры по доверенности?

Последние изменения: Январь 2020

Когда нет возможности обеспечить присутствие продавца на сделке, следует оформить продажу квартиры по доверенности, однако есть определенные риски покупателя, возникающие в силу отсутствия настоящего собственника при заключении договора. Предпринятые меры безопасности и знание правил законного оформления купчей без участия продавца обеспечат успешное переоформление собственности на нового владельца.

Особенность сделки по доверенности состоит в необходимости дополнительных документов, а также внесении небольших изменений в текст самого договора купли-продажи. Доверенность дает полномочия подписи документов, а также выполнения иных действий, перечень которых должен быть упомянут в тексте. Если предстоит покупка квартиры без собственника, следует подробнее изучить основные моменты и особенности процедуры передачи недвижимости по предварительно оформленной доверенности.

Основные положения

Хозяин недвижимости, выставленной на продажу, вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, а также поручать выполнение юридически значимых действий доверенным лицам. Если планируется привлечь поверенного в самом начале продаж, как правило, составляется генеральная доверенность, дающая широкие полномочия в отношении распоряжений. Документ подлежит обязательному заверению у нотариуса, без которого считается недействительным.

Процесс поиска покупателя, подготовки бумаг, согласование условий сделки и заключение итоговой купчей – все этапы продажи через доверенное лицо соответствуют стандартной схеме купли-продажи. Исключение касается лишь необходимости оформления доверенности на сделки с квартирой и включения новых сведений о поверенном в текст основных документов.

Ситуаций, когда собственник не может участвовать в переоформлении недвижимости на нового покупателя, достаточно много. Иногда квартира продается в другом регионе, и физическое присутствие в силу удаленности от объекта невозможно. В других ситуациях причина привлечения поверенного – физический недуг, серьезная болезнь, не связанная с ограничением дееспособности. В любом случае, передача права распоряжаться своей собственностью должна иметь определенное основание, и в интересах покупателя поинтересоваться, чем именно вызвано отсутствие продавца.

Передавать право на исполнение действий по отчуждению собственности в интересах третьей стороны можно в различном объеме. Необходимо заранее определить, какие конкретно полномочия будут даны поверенному, исходя из текущей ситуации.

Требования к доверенности

Доверенность нужна в ситуациях, когда необходимо привлечь другого человека для исполнения действий в качестве представителя доверителя.

Ограничить полномочия доверенности может лишь действующее законодательство, в остальном – круг распоряжений определяется по воле лица, чьи интересы будет представлять поверенный.

Чаще всего, в текст документа при продаже квартиры включают передачу прав на выполнение следующих мероприятий:

    запрос, подготовка документации для предстоящей сделки; поиск покупателя и согласование условий передачи собственности; составление и подписание купчей; прием оплаты за недвижимость и передача имущества по приемопередаточному акту; оформление документов, связанных с перерегистрацией собственности, представление интересов продавца в государственных органах.
Читайте так же:  Срок давности по делам о мошенничестве

Отдельно стоит продумать, допускается ли передача поверенным своих полномочий другому исполнителю (передоверие). Данный пункт, при необходимости, также включают в перечень прав поверенного.

Срок действия обычно указывают в тексте документа, исходя из текущей потребности и длительности продажи. Если иное не установлено, согласно ст. 186 гражданского законодательства, действительность доверенности не превышает одного года. Датой отсчета срока считается день составления документа, указанный в документе.

Особенности процедуры продажи

При корректном составлении бумаги, никаких дополнительных проблем в связи с переоформлением квартиры через доверенное лицо не возникает. Обычно, отдавая поручение другому гражданину продать свое имущество, его владелец подписывает «генеральную» доверенность, предоставляя широкий круг полномочий на всех стадиях продажи. В данном случае, рукописный вариант документа не является легитимным – необходимо привлечение нотариуса и его заверение.

Для оформления бумаги в нотариальную контору нужно представить следующий список:

    Гражданские паспорта участников процесса (собственника квартиры и поверенного). Проект текста доверенности с указанием перечня действий, которые вправе выполнять доверенное лицо (в ином случае, обращаются к нотариусу за дополнительными услугами составления текста).

Заверение доверенности не предполагает проверки достоверности информации на право собственности и наличия на нее документов.

Полный перечень справок потребуется непосредственно на саму сделку купли-продажи:

    доверенность с неистекшим сроком; оригиналы паспортов сторон; составленный договор (ДКП); справка с выпиской из ЕГРН; техдокументация на квартиру; документ, свидетельствующий о том, что все коммунальные платежи внесены и долга нет.

При составлении договора необходимо учитывать, что помимо информации о собственнике и покупателе, потребуется указать личные сведения о доверенном лице и основаниях, которые дают ему полномочия подписывать документы об отчуждении собственности (реквизиты доверенности). (см. так же: Какие документы нужны для продажи квартиры)

Риски при покупке жилья через поверенного

Даже присутствие на руках действующей доверенности не является поводом считать сделку абсолютно безопасной. Факт отсутствия настоящего собственника при подписании документов и передаче денег несет в себе серьезные риски потери квартиры и уплаченных за нее денег.

При оформлении сделки через доверенное лицо, покупатель рискует столкнуться:

    с подлогом или недействительностью документа (прекращение ее действия может быть вызвано смертью собственника или отменой по воле доверителя); установлением факта недееспособности собственника к моменту сделки; отсутствие нотариального заверения или неверное составление документа (отсутствует дата выдачи).

Определенные риски несет и сам собственник, ведь согласно документу посторонний человек получает полномочия распоряжаться по своему усмотрению собственностью доверителя, а в случае халатного отношения к процедуре и нарушении требований к оформлению сделки, проблемы с аннулированием договора и другими негативными последствиями будет иметь собственник.

Любой из вышеуказанных рисков влечет за собой длительное разбирательство с настоящим владельцем, а основной риск связан с потерей средств, уплаченных по сделке, которая будет признана недействительной.

Продажа на условиях, не устраивающих собственника

Предусмотреть все риски невозможно, однако снизить вероятность негативных последствий – в силах покупателя.

Наименее рискованны сделки, если собственность переоформляется в пределах круга семьи, а доверенность выдана близкому человеку. Но и в таком случае, следует в текст документа включить строгий перечень разрешенных мероприятий.

Подобное оформление передаваемых полномочий дает возможность контролировать процесс продажи, ограничивая действия поверенного, а в случае несогласия, оформить отзыв доверенности до того, как недвижимость будет переоформлена по невыгодным, с точки зрения продавца, условиям.

Мошенничество

Когда собственник жилья не желает вникать в тонкости процедуры продажи, есть риск столкнуться с покупкой квартиры через лиц, добившихся от хозяина квартиры передачи полномочий обманным путем. Сама формулировка «право подписи от имени собственника» или «совершение сделки» не указывает на то, что поверенный сможет получить деньги с покупателя. Однако по факту действия по управлению имуществом доверителя подразумевают возможность передачи средств. В результате состоявшейся сделки покупатель вносит оплату, однако настоящий собственник может эти деньги не получить.

Входя в доверие к собственнику, мошенники продают имущество, действуя от имени продавца, делают иные распоряжения в собственных интересах, но по факту гарантий в том, что условия сделки устроят продавца, и сама продажа состоится, нет. В дальнейшем покупателя ждут разбирательства с бывшим хозяином, так и не увидевшим деньги, а также судебные тяжбы по поводу признания сделки незаконной.

Могут возникнуть ситуации, когда доверенность уже была использована по назначению, а поверенный пытается совершить перепродажу, не имея на то полномочий.

Исключение составляют случаи, когда риски минимальны и полномочия продажи передаются в пределах 1 семьи между близкими родственниками (например, пожилые родители дают право продать какую-либо собственность от своего имени детям).

Рекомендации покупателю

Серьезность шага предстоящей дорогостоящей покупки вынуждает искать способы, как обезопасить сделку.

При намерении купить собственность по генеральной доверенности, рекомендуется:

    Выяснить причины, по которым возникла потребность в перепоручении продажи другому лицу. Важно увидеть продавца и иметь с ним прямой контакт, чтобы убедиться, что квартира продается с его полного согласия. Проверить, является ли собственник на текущий момент дееспособен, и находится ли он в полном здравии, чтобы исключить риск покупки жилья после смерти собственника. В случае установления смерти до момента оформления купчей, договор будет признан недействительным, а сделка аннулирована. Доверенность может быть отозвана и потерять свою силу, или истекает срок действия, по этой причине необходимо провести проверку действительности и уточнить у собственника актуальность прав.

Привлечение к оформлению документа нотариуса также повышает безопасность предстоящего переоформления, ведь основная задача работника нотариальной конторы – следить за соблюдением закона и прав граждан. Рекомендуется проверить чистоту квартиры при покупке.

Когда доверенность утрачивает силу?

Не исключено, что в процессе продажи на любом этапе собственник может передумать и отказаться от сделки. В подобной ситуации покупатель рискует передать деньги лицу, которое уже не уполномочено производить подобные действия.

Следующие случаи являются основанием считать документ утратившим силу и аннулирует сделку:

    отзыв доверенности продавцом; отказ от предоставленных прав со стороны поверенного; смерть собственника, выдавшего документ; признание доверителя без вести пропавшим; недееспособность; действия, ради которой оформлялся документ, уже исполнены; судебное аннулирование доверенности.

Покупка квартиры по доверенности связана с повышенным риском, по этой причине важно проверить действительность на момент оформления сделки, а также проконтролировать соблюдение требований к документу.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/prodazha-kvartiryi-po-doverennosti-riski-pokupatelya/

Продажа квартиры по доверенности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here